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昨日,一大批城市取消落户限制、放宽落户,影响深圳最大的是学位房

   日期:2019-04-10     评论:0    
核心提示:4月8日,国家发展改革委官网发布了《2019年
 4月8日,国家发展改革委官网发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知。通知指出,要继续加大户籍制度改革力度,在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上,城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市,要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。城市政府要探索采取差别化精准化落户政策,积极推进建档立卡农村贫困人口落户。允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。压实地方政府主体责任,强化督促和监测评估。

大部分媒体都聚焦“100万至300万人城市全面取消落户限制”,对人口过千万的特大城市似乎没关系。但细细研读,却发现对深圳这样的一线城市影响巨大,并且将影响到每个人的生活和钱袋,不可不察。

1、高价买学区房上名校的逻辑要变了

北上广深这样的特大城市,对落户有一定限制,最大的顾虑是公共资源跟不上,特别是紧缺的名校和大医院。但本次政策对特大城市,提出了用“社保缴纳年限和居住年限分数”作为主要积分项目。在深圳,入户条件已经很松,大学生都能积分入户。但孩子上学,尤其是上名校则十分困难。

现行的积分原则是,在学区内买房都可以确保入学,租房积分低的上不了好学校。按照新政策精神,社保缴纳年限+居住年限为主要积分项。注意!对于“居住年限”来说,买房和租房是一样的,只要住的时间够长,不买房也一样!这将会导致:

(1)高价买学位房上名校,将退出历史舞台学位房高溢价将回落。因为只要在一个房子租他的十年八年,积分一定会超过那些买房子才两三年的。所以,赶紧去名校旁边租房,跟房东搞好关系......

(2)名校周边的房租上涨。你住得越长,且有小孩入学、升学倾向的,房东可能会索取高价!中国的房东最聪明,这很可能会成为现实。

不过,这个文件仅仅是总体要求,深圳如何落实?何时落实?还不好说。但一定会成为现实,早晚的事儿!

【文件原文】在此前城区常住人口100 万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上,城区常住人口100 万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300 万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

2、积分就是你在大城市的通行证,每个大城市的人都得像小学生一样博分数

就像上一条分析的那样,交社保年限和在一座城市或一个固定地址的房产居住年限,将构成你的主要积分。而这个积分,决定了你在深圳上学、看病、落户、买安居房、考公务员等等事项。

凡是紧张的资源,都得靠积分多少抢夺。看看,今后我们都是小学生了,年年考试增加积分。这相当于,取消了户籍的或降低了户籍的重要性,但用积分来代替。否则,那些紧俏的资源怎么分?

这个政策会让大家紧张起来,像考试的学生那样。但绝对是一善政——实现贫富同权,公平享有城市稀缺资源。以前,有房产的积分多,现在是租售同权,穷人、富人的孩子可以上同一所名校。也许,有些矫情的富人,就下决心去上国际学校了。

【文件原文】见上文。文件还提出:允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。

3、深圳人口继续大增

2018年,深圳人口增加50万,新增人口据全国各城市之首,而北京外来人口减少30万。这得益于深圳经济和气候的吸引力,以及宽松的落户条件。

但是,连续三、四年人口增加四五十万,常住人口超过2000万的深圳有点吃不消了。已经有声音表示,深圳应该适度限制人口增速,提高落户门槛。

但本次政策规定,深圳这样的特大城市要“大幅增加落户规模”。所以,地方的想法总不能与中央不一致吧。因此,即使面对武汉、西安、杭州、南京等城市的“抢人大战”,深圳人口将继续大增。唯一能够减缓深圳人口大增的外部因素,可能是京沪落户政策的大幅放宽。但这种可能性有多大呢?

【文件原文】超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模。

 

4、城中村租房将受更多保护

上个月,深圳出台“保卫城中村”的规划,城中村不再旧改,其租赁房纳入保障房体系,相当于正式承认了40年来农民房实际上承担着的深圳廉租房的地位。

文件提出,“利用集体建设用地建设租赁住房试点”,正是对深圳“保卫城中村”理念的支持。同时,文件要求发展婴幼儿照护服务机构,以此来看,早教机构要蓬勃发展了,特别是政府把幼儿园公立化、普惠化之后。

【文件原文】持续深化利用集体建设用地建设租赁住房试点,扩大公租房和住房公积金制度向常住人口覆盖范围。合理发展城镇婴幼儿照护服务机构,充分考虑婴幼儿随迁子女的照护服务需求。打通各地区各部门数据壁垒,提高公共服务供给便利性;城市政府要努力改善城乡结合部、城中村等农村贫困人口居住相对集中地区的配套设施。

5、深圳人口真相揭秘

一直以来,市长和市民都搞不清楚深圳到底有多少人。深圳市统计局说,深圳常住人口1400万人,而公安局则透露,深圳实际管辖人口早已突破2000万人,专家预计深圳有2200万人。经济学家樊纲曾放言,深圳人口规模未来将达3000万人。

建市40年的深圳,一直弄不清楚到底有多少人,所以教育、医疗等资源严重缺失。国家发改委似乎意识到,深圳等一些城市在统计人口上的问题,因此指出要改进城市人口统计工作。深圳市统计局确实该与时俱进了!

【文件原文】改进城市人口统计工作,逐年统计发布各城市的行政区常住人口及户籍人口、行政区城镇户籍人口、城区户籍人口数据,开展各城市的行政区城镇常住人口、城区常住人口统计前期工作。

6、允许换地、税收分享!深莞惠融合升级

支持推进都市圈一体化。对于深圳来说,与邻居东莞、惠州乃至中山的融合,得到大力支持。一是支持产业转移,可以用税收分享的方式。早有这个政策,深圳就不必对华为重要业务搬迁到东莞耿耿于怀了。

二是支持土地合作。深汕合作区已捷足先登,预计未来会有更多的土地合作区。按照文件中“允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂”政策,深圳可以和东莞、惠州换一块地。打个比方,深圳在前海给惠州一栋楼,惠州给深圳1千亩地用于建设保障房,或许不是梦。

【文件原文】加快推进都市圈交通基础设施一体化规划建设。支持建设一体化发展和承接产业转移示范区。推动构建都市圈互利共赢的税收分享机制和征管协调机制。鼓励社会资本参与都市圈建设与运营。在符合土地用途管制前提下,允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂。

7、深莞惠房地产调控政策可能要一体化,支持深圳人到东莞ink-type="r" style="text-decoration: none; color: rgb(51, 51, 51); cursor: pointer; border-bottom: 2px dotted rgb(232, 65, 11);">惠州买房

2017年前,深圳人在东莞、惠州买的房子,比在深圳买的还多!因为ink-type="r" style="text-decoration: none; color: rgb(51, 51, 51); cursor: pointer; border-bottom: 2px dotted rgb(232, 65, 11);">深圳房价太高,城市地域又小,外溢效应越来越大。这种异地买房是有很大的合理性的。

但是,一刀切的调控政策来了,深圳人到东莞买房被卡住了(要交社保),这不但不能缓解深圳商品房供应太少的困局,反而会加剧之。本次文件提出,要强化都市圈内城市房地产调控政策的协同。

这意味着,深莞惠三城之间买房,社保互认或取消异地限购政策可望成真。进而言之,深圳人到东莞、惠州或中山去买房,是个趋势。以前政府想拦着,现在知道拦不住了,反而希望以此改善一线城市商品房供应短缺的难题。

【文件原文】健全都市圈商品房供应体系,强化城市间房地产市场调控政策协同。

8、大城市越搞越大,有些中小城市要减肥

70年来,中国的城市发展政策一直是“控制大城市规模,优先发展中小城市”。但是,从世界城市发展规律来看,在城市化的过程中,人口一定是向大城市聚集的,大城市不但能够提高效率,丰富人际关系和城市文化,也对地球生态更环保。

本次新规的一大进步,就是提出“收缩型中小城市”的概念,要求其减肥(瘦身强体)。而对超大特大城市来说,虽然说要防止无序蔓延,但又强调推动“一小时”交通圈,实际上是把特大城市变得更大了!

【文件原文】超大特大城市要立足城市功能定位、防止无序蔓延,合理疏解中心城区非核心功能,推动产业和人口向一小时交通圈地区扩散。大城市要提高精细化管理水平,增强要素集聚、高端服务和科技创新能力,发挥规模效应和辐射带动作用。中小城市发展要分类施策,都圈内和潜力型中小城市要提高产业支撑能力、公共服务品质,促进人口就地就近城镇化;收缩型中小城市要瘦身强体,转变惯性的增量规划思维,严控增量、盘活存量,引导人口和公共资源向城区集中;强化边境城市稳边戍边作用,推动公共资源倾斜性配置和对口支援;稳步增设一批中小城市,落实非县级政府驻地特大镇设市。稳妥有序调整城市市辖区规模和结构。

 

9、特色小镇大撤退

文件提出,“淘汰错用概念的行政建制镇、滥用概念的虚假小镇、缺失投资主体的虚拟小镇。”终于意识到全国各地大建特建“小镇”是对小镇的伤害了。其实,没必要打假,据说很多小镇已经搞不下去了,很多开发商想用“小镇”概念去圈地,后来发现此路不通,已经拍屁股走人了。

【文件原文】建立规范纠偏机制,逐年开展监测评估,淘汰错用概念的行政建制镇、滥用概念的虚假小镇、缺失投资主体的虚拟小镇。组织制定特色小镇标准体系,适时健全支持特色小镇有序发展的体制机制和政策措施。全面开展特色小城镇建设情况调查评估。

10、更多大医院、名校要来深圳?

按照文件精神,将支持大城市知名医院在中小城市设立分支机构。对深圳来说,可能弄反了。记得看过一个资料,深圳人均医院床位数仅达到三线城市水平,比北上广差很多。

所以,真正理解这个政策,在医疗和教育方面,应该把深圳当做需要支援的中小城市对待。不过,最近听说深圳南山等地的医院扩张过猛,床位大大增加,可能产生争抢病人、过度医疗的问题,而大部分地方的医院又远远不够,产生了医疗资源不平衡的新问题。

总之,深圳医疗和教育的问题,不仅在数量不足,让人放心的好医院、好学校更加稀缺,急需援交!

【文件原文】调整优化教育医疗资源布局,新设立和搬迁转移职业院校原则上优先布局在中小城市,将更多三级医院布局在中小城市,支持大城市知名三级医院在中小城市设立分支机构,支持大城市知名中小学对中小城市学校进行对口帮扶支教。

11、农地入市影响有多大?

文件提出,允许农村集体经营性建设用地入市。这对北京、上海等城市的影响比较大,因为它们都有大量的农地,一旦大量实施,将缓解大城市建设用地指标少的问题。但深圳已经“消灭”了农村,全境都是城市用地,似乎用不了这个政策。

不过,“允许异地调整入市”这个说法很厉害,意味着外地农村的土地用地指标有可能调剂到深圳来!类似重庆的地票一样,把农村的用地建设指标腾出来,到城里换一块地,农村建设用地得以复垦,城区则增加了用地指标。

【文件原文】按照国家统一部署,在符合空间规划、用途管制和依法取得前提下,允许农村集体经营性建设用地入市,允许就地入市或异地调整入市。

以上解读,仅供参考。准确全面理解中国新型城镇化政策,请阅国家发改委网站发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》全文。

来源:买房之前

延伸阅读:

发改委放开落户的背后,隐藏着一盘很大的棋!

4月8日,国家发改委网站发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》。

《任务》要求,继续推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展,加快推动城乡融合发展,实现常住人口和户籍人口城镇化率均提高1个百分点以上。

具体措施包括:

城区常住人口100-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;

城市常住人口300-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制;

超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

积极推进农村贫困人口落户,允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。

压实地方政府主体责任,强化督促和监测评估,由公安部和各省级有关部门负责。

信息量巨大!

从2018年初开始的城市抢人竞赛,之前一直被视为城市间的卡位大战,楼市托底意味明显,总有那么一丝名不正和言不顺。今天,尘埃落定,放开落户已得到发改委的中央官方背书,以后再抢人,那就是响应国家号召了。

下一步,就拼谁反应速度快了。

发改委为何突然大力推行大城市落户放开,并不惜以行政指令要求三线城市全面放开落户,二线城市全部取消落户限制,一线城市大幅增加落户规模,态度之急迫,力度之空前,史无前例!

如果你认为这个政策只是为了托住楼市,未免想的太简单了!

实际上,这是一盘很大的棋。

先来说中国的城市人口规模划分。

根据2014年11月20日国务院印发的《关于调整城市规模划分标准的通知》:

人口50万以下的为小城市;

人口50-100万的为中等城市;

人口100-300万的为Ⅱ型大城市;

人口300-500万的为Ⅰ型大城市;

 

人口1000万以上的为超大城市。

人口统计口径界定为城区常住人口而非户籍人口。

依照这个标准来划分,目前中国城市常住人口千万以上的超大城市有四座,北上广深。

 
 
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